楼面地价17800元/平方米，建楼后房价或超3.5万元/平方米

　　22日，青岛2010年首场土地拍卖在青岛市公共资源交易大厅拉开帷幕。1号地块以楼面地价17800元/平方米的价格成为目前青岛市最高出让价。据业内人士预测，在这一土地成本下，将来这一地块的房价会在3.5万元/平方米以上。

　　绿城40亿竞得“绝版”地块

　　22日10点，香港中路的青岛市公共资源交易大厅人头攒动，青岛2010年首场土地拍卖开始。除了参与竞拍的开发商，更多的人希望能从首拍中看出些青岛房地产市场未来的走势讯息。

　　第一块出让的土地位于青岛市市南区香港西路以南、东海二路以东，依山傍海，紧临万丽海景和万邦中心等高端物业，是原青岛市审计局、市南法院所在地。因为得天独厚的地理优势和亲海临风的周边环境，号称是“绝版钻石地块”。

　　1月2日青岛市国土资源和房屋管理局发布出让公告以来，该地块就以10000元/平方米的起拍价格成为青岛市民街谈巷议的热点。该地块土地总面积34923.7平方米，容积率小于6.5，规划建筑面积227004平方米。

　　拍卖开始后，8号竞买人率先应价，16号应声举牌，两家竞买人争夺十分激烈，10点15分，经过57轮的竞拍，16号以楼面地价17800元/平方米、总价404067.1万元的报价竞拍成功，现场响起一片掌声。

　　据了解，16号竞买人是来自浙江的地产大鳄绿城，一直与绿城竞争的8号买家却无人知晓。现场青岛市国土资源和房屋管理局的工作人员称，8号是家名不见经传的小开发商。

　　高调拿地后，绿城表现得低调起来，记者多方联系绿城方面，只有企划部一名工作人员透露，这一地块将建设成酒店、商场、写字楼与住宅一体的综合体。据业内人士预测，在这一土地成本下，将来其房价会在3.5万元/平方米以上。

　　青岛楼市分析人士张百忍表示，40亿元拿地看出了绿城的实力，但是也多少有点冒险，“现在楼市走向有点模糊不清，似乎有拐点出现又还不明显。”

　　周边房价或将上涨

　　1号地周边目前云集着青岛市最高档的一批海景楼盘，均价都在30000元/平方米左右。有业内人士表示，目前最大获益者将是其周边这些在售楼盘。

　　目前，该地块旁边在售的高档楼盘有万邦中心、东海路九号、万丽海景、中铁青岛中心。这些楼盘均价都在30000元/平方米以上。

　　2009年，青岛楼市火爆，这些高端物业的销售也一直火爆，其中外地投资人占到近一半，“现在1号地块土地价格都卖到近2万元/平方米了，周边楼盘价格肯定看涨，而这些在售楼盘当时拿地价格仅为1号地块的1/3，其利润要比1号地还大。”一位业内人士分析说。

　　楼面地价

　　楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

　　楼面地价=土地总价÷规划建筑面积(土地面积×容积率)。举例来说，2009年在福建福州拍卖的一地块，土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/(13145×3.2)=11007元/平方米。