新一轮楼市调控自2010年4月开始至今已近三年，经过包括限购令、限贷令等在内的持续调控，许多房企积极转战三四线城市。但是，此轮号称史上最严厉的楼市调控在进入2012年下半年后，却形势陡变。一线城市“地王”频出，房价全线回暖；三四线城市却如陷深渊，“鬼城”之说不断。数据显示，2012年内一线城市房价平均累计涨幅为1.275%，二线城市为-0.38%，三线城市为0.014%，四线城市为0.68%。一线城市涨幅远高于三四线城市，两极分化态势日趋明显。

　　一线城市回暖

　　经过多轮调控，一线城市房价起起落落，最终还是在2012年末全面回升。

　　国家统计局不久前公布的2012年12月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况显示，一线城市房价首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。其中，北京新建商品住宅价格环比上涨1%，上海环比上涨0.7%，广州环比上涨1.2%，深圳环比上涨1.1%。

　　一线城市房地产市场回暖的背后是土地市场的火热。相关研究机构数据显示，2012年10月份，全国300个城市共推地3242宗，面积为13326万平方米，同比增长8%，年内首次出现同比增长。在20个主要城市中，上海、广州、深圳等10多个城市都推出了大量的优质地块，再度点燃了新一轮的土地争霸战。特别是进入2012年末，几乎每两天就诞生一个“地王”。据新浪乐居统计，在从2012年11月27日到12月26日之间的一个月里，有8个城市的“地王”纪录被刷新。

　　本轮调控初期，受限购、限贷等政策影响，一线城市成为楼市调控重灾区，众多房企开始转战深耕三四线城市。然而，今年以来，随着首套房贷政策松动、降息等环境的变化，一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求将继续得到释放。重回一线，成为众多房企的集体选择。

　　据悉，为了增加供应量、改变供求关系，北京市也加快了供地脚步。与2012年北京土地市场先抑后扬的情况相比，2013年一开年，北京土地市场就出现了一波小高峰。统计显示，2013年1月份北京将出让的住宅用地约为190万平方米，这一数字超过了2012年上半年的总和。

　　“地王”频现

　　■2012年6月18日，广州天河区珠江新城D4-B2地块出让，经过数十轮竞价，恒大地产最终以13.22亿元的超高价位拿下了该商业地块，折合楼面地价达32968元/平方米，溢价8.2亿元，成为单价最高的广州“地王”。

　　■2012年7月10日，北京市海淀区万柳地区居住用地项目（六郎庄搬迁平衡资金用地）最终由北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元、配建16400平方米回购房竞得，溢价率为40％，楼面价高达4万元/平方米左右，是2008年至2012年5年内，住宅用地成交单价最高地块。

　　■2012年11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模为59152平方米。以此计算，起始楼面价高达3.38万元/平方米，创历史新高。

　　■2012年11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价为36176元/平方米，刷新上海当时的年度单价“地王”纪录。

　　■2012年11月28日，中海地产以20亿元的价格摘得深圳宝安尖岗山A122-0341地块。该宗土地的实际总价为48.6亿元，可售楼面地价为27268元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高，为深圳新“地王”。

　　■2012年11月30日，广州市政府一天在土地市场共揽金71.58亿元，尽管未诞生新“地王”，但摊分下来的地价也相当高，如白云区永泰地块地价达1.46万元/平方米，楼价起码要卖到约3万元/平方米。

　　■2012年12月12日，包括万科、绿地在内的企业联合体以54.31亿元拍得上海南站地块，创下当时上海总价“地王”记录。

　　■2012年12月26日，上海国际港务集团、威旺置业联合体以56.8亿元摘得海门路55号商办地块。该地块总出让面积为40577.4平方米，底价为46.9亿元，成交总价为56.8亿元，溢价率为21%，刷新了2012年全国土地总价纪录。

　　■2013年1月9日，上海青浦区4块宅地成功出让，分别被龙湖、绿地、北京奥林匹克置业联合讯佳集团摘下。其中，龙湖取得两个相邻地块，总价为6.86亿元，溢价率分别达到64.99%和65.77%。

　　■2013年1月18日，北京市土地整理储备中心公布了海淀区玉渊潭乡地块招标结果，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体以46.5亿元的价格中标。该成交价创下了2012年至今北京单幅土地的最高成交价。

　　三四线城市遇冷“鬼城”之说四起

　　与一线城市房价上涨形成鲜明对比的是，一度风光无限的三四线城市陆续出现楼市危机。开发商开始以低价冲击三四线市场，在售老盘更以五折等价格腰斩“跳水”。近期，更是有不少城市被一些媒体纳入“鬼城”之列。

　　在调控初期，一些开发商兴冲冲地到三四线城市“跑马圈地”。这些城市成为调控压力之下释放刚性需求和投资性需求的主要市场，房地产开发建设进入集中爆发期。

　　但是，风光背后暗藏隐忧。不同于一线大城市，这些三四线城市缺少足以支撑房地产市场迅猛开发的人口和产业配套。“大跃进”式的发展造成有限的市场需求和过量土地供应之间的矛盾，构成了楼市最大的风险，使那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。在此背景下，三四线城市房价可涨空间逐步受到限制。

　　伟业我爱我家集团统计了万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况。结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。

　　实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象也并不是今天才暴露的，早在2012年，这种局面就已经初现端倪。唐山、营口、常州等城市都在那个时期出现开发商扎堆、项目销售困难的局面。

　　国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市基本上是三四线城市。

　　“鬼城”故事

　　■鄂尔多斯

　　鄂尔多斯近几年一直难逃“鬼城”之说。最近一两年，鄂尔多斯基本上没有新推的土地。但是作为当地经济支柱的煤价下跌，导致其房价也一蹶不振。

　　在撤盟设市后的10年间，坐拥煤炭开采的鄂尔多斯，其经济“马车”一路狂奔。到2010年，160万人口的鄂尔多斯，GDP（国内生产总值）达到2643.2亿元，被誉为中国的迪拜。这个传说中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了许多头脑发热的开发商，当地的许多煤老板也摇身一变成为开发商。

　　资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积为1300万平方米，施工总量达2300万平方米。这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场。按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。显然，不管鄂尔多斯有多少富人，也难以消化高企的商品房库存。

　　■营口

　　近期，辽宁省营口市疑变“鬼城”之说频见报端。据了解，地处渤海之滨的营口，楼市已风险重重。当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；一些在建项目甚至已停工；更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。为了救市，当地政府先后出台了给予购房者契税全额返还、联合购房免除1平方米的房价、公务员购房补贴等一系列政策，然而成效甚微。

　　营口市地处沈阳和大连之间，在沿海开发的过程中，承接沈阳和大连的部分产业转移。营口方面称，要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市。正是在这一目标的激励下，营口市加大了基础设施建设和招商引资力度，房地产开发开始提速。据当地媒体报道，2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年和2010年两年施工面积增幅明显，累计商品房施工面积高达3014万平方米。而目前，营口市常住人口仅仅约有70万，难以消化巨大的库存。

　　■常州

　　近期，江苏省常州市因新建住宅空置率高、大量商品房积压，楼市面临巨大的去化压力。统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供消化20个月。

　　其实，由于靠近上海、苏州，常州房地产建设的目标一度是吸引在上海和苏州、无锡等城市工作的人来居住和投资。但是，常州在吸引人才和经济发展方面先天不足，愿意来此处买房的人不多，导致开发商库存严重。

　　■南通

　　江苏省南通市区常住人口仅为113万人，但近4年土地累计成交量则超过7500万平方米，据统计需要近15年的消化时间。但是，与高供应量相对的是，南通本地人对房源需求量不大，外地人购买量少，整体的成交量不高。空置率高、市场消化难等问题困扰着南通。

　　2012年7月，南通市房管局出台了《关于市区普通商品房相关配套规费延缓征收的会办意见》等配套文件，在一定程度上放松了对项目的审查力度。这也是导致目前南通楼市供应量达到顶峰的一个因素。

　　■唐山

　　研究报告显示，唐山市经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，平均土地出让面积相当于北京的93%。唐山市的官方数据显示，2012年该市在建商品住房高达2200万平方米，而去年仅消化了500多万平方米。

　　唐山市外来人口比较少，人口流动量也小。目前，路北区新房空置率较高，一些新楼盘的房产证因为各种原因开盘两年多都拿不到，二手房交易因此受到影响，市场并不活跃。

　　■惠州

　　在三线城市广东省惠州市，百万平方米大盘云集。该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，然而土地成交量已相当于广州的94%。去年全年，惠州房地产投资额约376.5亿元，占全市固定资产投资的37.3%，比重并没有大幅度减小。同时，惠州楼市的库存量高企，市场在去年底录得的数字在300万平方米以上。这一数字，业界用“不计算增量，也需要超过2年才能消化”来形容。