地方版新“国五条”落地的截止日期已经过去一个月，除北京外，再无城市对20%的个人住房转让税做出任何表述。这意味着，在全国范围内，只有在北京购买二手住宅的人需要“严格”缴纳转让税。

　　所谓“严格”，是说当20%的个人转让税实在无法绕过时，需要缴纳足额的税费，但是，至于税费缴纳的分配比例，则基本是在协商中完成的。

　　谁为20%个税买单

　　按照国税总局的文件，20%的个人住房转让税应该是由卖方支付，但在现实过程中，大部分皆由买方筹措。究竟，谁该为这20%的个人住房转让谁买单？

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在今年两会期间表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。

　　统计数据显示，现在北京二手住宅交易市场上超过90%的交易都是满五年唯一住宅的房源，个别涉及个税的房源，税费都是买卖双方协调。基本的解决办法是：卖方下调部分房价，买方支付个税，也就是说市场实际交易中，买卖双方缴纳个税各占一半的比例。

　　政策的出发点是为了遏制以投机或投资为目的的购房行为，但通过市场价格转嫁税收的方法是很难通过行政手段来进行制止的，因此推出保护购房者利益的措施确实需要开动脑筋。

　　齐骥曾表态，在不违背政策原则的前提下，各地可根据具体情况进行动态调整，及时调整税率、指标以及适用范围等。如此，合理的刚性购房者的需求和利益才能得到充分保护。

　　阴阳合同避20多万个税

　　日前，央视报道北京出现首批缴纳20%个税的案例。报道称，北京丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。

　　按照这个价格计算，成交的这套二手房单价仅为22040元/平方米。然而，据本报记者调查，目前该小区及周边楼盘二手房的均价在30000元/平方米左右。这套缴纳了20%个税的二手房价格与市场价相差甚远。

　　对于22040元/平方米的成交价，该小区附近中介工作人员均向记者表示：“目前这个区域不可能有价格这么低的房子，这个价格应该不是实际成交价格，而是网签价格。”

　　“网签价格”是根据住建委制定的过户指导价进行网签。据上述中介工作人员介绍，大成南里及附近区域的过户指导价约在18000元/平方米。按照过户指导价进行网签，即签订“阴阳合同”，可以减少20%个税所产生的税费。

　　按照目前大成南里二手房均价约30000元/平方米计算，该套127平方米的二手房总价为381万元，应当缴纳差额241万元的20%个税，为48.2万元。目前所缴纳的税费比应缴数额少20余万元。

　　税费悄然降低

　　种种迹象表明，无论是地方还是夹缝中求生存的中介机构，都开始通过各种途径降低交易税费，力图挽回这部分市场需求。从上情况看来，或不需再为这20%的个人住房转让税买单了。

　　有链家、我爱我家、中原、麦田等不同中介机构的经纪人均对本报记者表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

　　以北京市海淀区中关村区域一套40平方米的一居室为例，目前市场价格普遍为50000元/平方米左右，总价约200万元。而该地区的过户最低指导价为25000元/平方米，总价仅为100万元。

　　不仅缴税基数可以有所降低，按照国五条北京细则必须严格执行的20%个人所得税也可以通过种种方式进行抵扣。

　　“按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊如是说。

　　以21世纪不动产最近成交的一套已满五年但不属家庭唯一住房的二手房为例，按照区域最低指导价，该房源的网签价格为100万元，原购买价格79万元，扣除银行利息5.9万元、装修费7.9万元、本次购房营业税5.6万元、上次购房契税1.2万元，最终的差额为4000元，需要缴纳的个税仅为800元。而按照以前全款1%的执行标准，此房需缴纳的个税为1万元。

　　“尽管这一案例仅为个案，不具有普遍意义，但目前差额20%的个税在执行层面的确可以通过种种方式进行抵扣，这在原来二手房交易的税费缴纳过程中是从来没有过的。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。