招商地产将控股子公司香港瑞嘉下属4家控股公司的股权注入去年收购的东力实业，交易对价为49.64亿元人民币，构筑起首个海外融资业务平台。
万科继收购在港上市公司南联地产后公布B股转H股方案，将1,314,955,468股B股以介绍方式在香港联交所主板上市，打通了海外融资渠道。
金地集团在短短5个月内完成了从收购到配售的全过程，融资逾7亿港元，成就内地标杆房企今年首个海外成功融资案例……
从已经发布的上市公司一季报看，尽管报告期内房企大多业绩飘红，但住宅利润率下降已经成为行业共识，楼市调控加码和政策从紧引发了企业对于未来市场的不确定性预期，由标杆房企领衔的融资军团又开始扎堆海外。
但毋庸置疑的一点是，海外融资究竟是一场资本盛宴，还是鸿门宴，最终仍取决于企业对自身、对市场、对风控的认知。
房企海外融资“井喷”
今年第一季度，CRIC研究中心所监测的103家房企的融资总量为1097亿元人民币，以外币为单位的融资额占比达67%。其中，万科发行了5年期8亿美元的定息债券，融创中国发行了5年期5亿美元的优先票据，绿城中国发行了5年期3亿美元的优先票据，金地集团在境外定价发行了5年期20亿元人民币的同息债券，合生创展发行了5年期3亿美元的优先票据。此外，碧桂园、佳兆业等房企也在海外融资方面有所表现。
首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，国内房企扎堆海外融资主要是限购政策下国内融资渠道受限所致。具体来说，房地产调控政策持续施压、A股市场再融资渠道关闭和境内融资成本不断提升等都在一定程度上促使众多房企选择海外融资。再加上人民币升值预期的增强，越来越多的房企从最初的单纯通过增加融资渠道求生存，转变为力图通过海外融资为接下来的扩张和拿地做准备。
从国际环境看，美国的QE3（第三轮货币量化宽松政策）释放了大量流动性，日本央行则推出了创纪录的货币宽松政策，美日印钞机的全面开动为房企海外融资提供了大量资金来源。从国内环境看，房地产市场自去年下半年以来持续回暖，投资者投资信心增强。“海外资金希望进入中国，而中国房企因为调控而无法获得银行资金，这在客观上推动了双方的合作。”全国房地产商会理事、上海乘星行行销服务机构总经理李骁指出，“随着产业发展的深入、企业规模的扩大和业务区域的扩展，融资领域的拓展几乎是必然的，政策调控只是加速了这一进程而已。”
上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房地产投资业务，借机布局国际市场。另外，国内限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台，投资者投资海外可以规避国内投资风险，这也导致部分龙头房企转投海外市场。
“不过，是否为最佳融资窗口期，每家房企应根据实际需要和融资条件做出判断。”赵秀池说。
A面：分散经营风险，成本相对较低
据介绍，目前海外融资最常见的形式是银团贷款，以及发行票据和债券，这类方式成本较低，一般不超过10%，与内地信托、基金动辄15%以上的成本相比，优势明显。企业一旦成功搭建海外融资平台，这类低成本融资就唾手可得。另外，一旦海外融资盘活了资金流，企业负债率将下降，银行和评级机构对企业的评级随之上升，这将更有利于企业今后以更低的成本和更高的认购额度进行融资。
记者了解到，与国内金融产品相比，海外市场的金融产品更适合商业物业融资，而商业物业正是不少房企的重要业务方向。“商业地产在龙头房企地产业务中的比重日益增大，而内地恰恰缺乏与商业地产相匹配的融资途径，因此，不少房企都选择了拆分商业地产业务，通过海外融资使其在港股或美股上市，以实现利益最大化。”杭州某小型上市房企董秘对记者表示，“商业地产的回报周期较长，需要长期的资金支持，现行的几种融资方式并不适用。”
“从目前的情况看，单就商业地产而言，REITs（房地产信托投资基金）显然是最理想的融资渠道，但目前仅香港资本市场有相关渠道，越秀房托、汇贤房托等上市企业都是通过REITs来发行相关金融产品，进而实现商业地产融资的。而内地的房地产行业融资过度依赖银行贷款，且暂无推出REITs的具体时间表。”该董秘还表示，“国内信托和银行贷款的期限一般是3年以内；债券融资的期限一般不超过5年，且需要上市平台支持；基金对内部回报率要求较高，只适用于优质项目。无论是哪种渠道，对商业地产来说都有些‘水土不服’。因此，借道香港，从而进行更大范围的海外融资已成为不少房企的共识。”
“海外市场环境较为稳定，无论是政策面还是市场面，这使得国内房企在进军海外市场后可以在一定程度上分散经营风险。”李骁说，“海外融资成本低主要体现在企业可直接从金融机构获得资金，且利率相对国内而言较低。目前房企在国内通过银行渠道很难获得资金，而通过信托、房地产基金和民间借贷等方式获得资金的成本非常高。更重要的是，海外融资几乎没有中间成本，而国内即使是通过银行融资也会有各种明目的介绍费、咨询费，这在无形中助涨了原本或许并不算太高的融资成本。”
B面：流入方式不一，额外成本未知
如前所述，从表面上看，与国内房地产信托和房地产基金等融资方式相比，海外融资成本确实相对较低，但如果探究其流入国内的方式，可以发现这或许是一个“看上去很美”的选择。
对此，赵秀池指出，海外融资方式不同，融资成本的内涵也不一样。如果是债权融资，融资成本既包括债券或贷款的利息，也包括发行或申请费用。虽然目前国外融资的利息较低，但发行费用或申请费用较高。如果是股权融资，操作形式一般为海外上市融资，融资成本包括发行费用、长期维护费用、股东收益等。就上市融资而言，海外发行费用和长期维护费用都较高。因此，综合来看，海外融资成本未必比国内低。但值得注意的是，实力较强的房企更易于得到海外市场认可，其融资成本可能较低。
据前述董秘介绍，去年国内房企的海外融资以发行债权性质的票据为主，而今年以来已有多家房企开始尝试股权性质的融资。从实际意义上说，开发商转向进行股权性融资其实是为了降低企业的资产负债率，调整财务结构，增加上市公司股东的权益。由于在香港上市的房企的注册地多位于开曼群岛、百慕大群岛等“避税天堂”，从严格意义上说，在香港上市的房企都属于外商投资企业，这就意味着在香港上市的房企所募集到的资金只能以外汇资本的方式回流。而房企海外发债或股权融资的资金回流方式一般是以外汇资本和“外保内贷”为主的。开发商通常会将外汇分批汇入国内账户，但由于海外融资不能在短时间内换成人民币，因此，当国内房地产项目资金链紧张时，“外保内贷”就成了一种被普遍使用的方式。
赵秀池指出，以外汇资本为主要资金回流渠道一般是以海外上市的股权式融资方式来实现的。一般来说，海外上市融资的门槛较低，但由于海外市场比较成熟，发行股票的市盈率、溢价率较低，发行费用较高，因此，企业的盈利水平是能否实现海外持续融资的重要保证。
而对于“外保内贷”，赵秀池表示，这指的是在境外机构或个人提供担保的条件下，由境内金融机构向境内中资企业发放的本币和外币贷款，属于债权融资贷款形式。这种融资需要境外机构提供保证形式，除信用保证外，还可以其境内外合法资产进行质押和抵押。需要注意的是，我国对这一业务实行额度管理制度，企业须向外汇管理局申请“外保内贷”额度，因此融资额度有限。这种融资渠道会提高企业的资产负债率，或使企业的资信等级下降，可能使企业在再次融资时出现困难。
上述董秘也认为，将海外融资存在香港银行所获的利息其实很有限，“外保内贷”意味着房企不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付一笔贷款利息，这将使海外融资的实际成本比预期高约3个百分点。再加上在香港上市的房企还要为每次海外发债支付相当于募资额约4个百分点的发行费用，这又是一笔额外成本，因此“外保内贷”的实际成本已与信托不相上下。虽然海外融资有时候并不是最佳选择，但对于财力雄厚的房企来说，仍是利大于弊的。
资本盛宴风险相随
在赵秀池看来，由于不熟悉海外政策、法律、制度、市场经营规范、文化背景等，房企海外融资还存在政策风险、法律风险、制度风险、文化风险，而一旦融资失败，退市风险也随之加大。事实上，近期房企的密集海外发债已引致穆迪、标普等评级机构下调了相关公司的评级，而评级下调必将导致其未来融资成本的增加。
张宏伟则表示，虽然当前布局海外房地产市场具有一定的潜在风险，但目前有融资拓展计划的都是龙头房企，更多的只是为了测试市场反应。
以万达集团为例，其旗下万达商业地产近日以4.66亿港元收购了香港上市公司恒力商业地产65%的股权，并接手了2.09亿港元可换股债券，共耗资6.75亿港元，其打通低成本海外融资渠道的目的性不言而喻。张宏伟表示，目前万达集团的重要支撑是各大银行、金融机构和政府投资，财政力量稍显单薄，故其近年来在海外市场动作频频。布局海外市场需要以充裕的现金流或稳定的融资渠道为支撑，否则房企会难以抗拒国际市场风险。海外市场的开发模式与中国不同，中国房企的项目开发基本为香港模式，各个环节只靠自己，而海外金融机构体系成熟，其房企是分多个层面来融资的，中国开发商可能会不适应，如销售流程以及对企业信用的控制等。
“客观地说，海外融资成本不会比国内低很多，但现在处于特殊状态，热钱泛滥导致海外融资成本下降，也使得当下成为房企进行海外融资的窗口期。”前述董秘认为，“这些从海外融得的资金实际上就是一笔热钱，但海外投资者并不是在对赌人民币升值，而是看中了人民币和美元之间的息差，这将影响外汇平衡，使得国内通胀压力加大，不利于房地产市场的健康发展。再者，即使海外资金充裕，但未来国内推出新的楼市调控政策是大概率事件，这将改变国外投资者对国内楼市的研判，也将对开发商未来的海外融资造成一定影响，而大规模海外资本的涌入亦可能导致资金监管部门从严控管跨境资金。”
该董秘总结道，目前是企业融资的高峰期，海外融资是房企融资的重要渠道。在国内融资渠道持续收紧的大背景下，海外资本市场仍将是各大房企争夺的主战场，未来将有更多上市或非上市企业进行海外融资。但是，企业的长远发展除了要重视建立多元化融资机制外，应积极实现快速销售，做好风控工作。
