楼顶违建：多头管理下的“一意孤行”

　　继北京“最牛违建”曝光后，全国各地的违建纷纷见诸报端：苏州的空中“园林”、深圳的空中“庙宇”、湖南衡阳的空中“别墅群”……专家认为，层出不穷的楼顶违建，拆除只是个开始，其深层次原因，需要更多的思量。

　　公地私用，违建易

　　据了解，北京全市违建面积已达2000多万平方米，基本集中在中心城区，大体相当于去年全市商品房总竣工面积，目前已拆除624万平方米、9300多处。

　　“严格来讲，违章建筑不是一个法定概念。”北京市浩东律师事务所律师张春杰告诉记者，“根据《中华人民共和国城乡规划法》，未取得《建设工程规划许可证》或者未按照该证规定进行建设的，均是违法行为，所建均为违章建筑。”

　　张春杰介绍，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分等属于业主共有。但是地下室、楼顶、楼层过道等公共位置往往成为“公地私用”的重灾区。

　　深圳房地产律师刘子孺表示，楼顶是公共均摊的部分，归全体业主所有。但现实情况是，开发商多以赠予的方式将楼顶交由顶层住户使用，这就难免会让顶层住户产生“我的地盘我做主”的认知错觉。

　　“但是从法律角度上，顶层并不属于开发商所有，这样的承诺没有任何法律效力。”刘子孺说，“如果开发商给过顶层业主相应的承诺，在楼顶出现违建时，业主可以向开发商要求索赔。”

　　刘子孺告诉记者，顶层住户如果想要进行房顶改造，一个合法的流程是，做好规划，报建审批，消防等部门批准，经全体业主同意后，在不妨碍楼层安全的情况下，才可以进行施工改造。

　　北京“最牛违建”的屋主所在的人济山庄北京普瑞物业管理有限公司提供的材料显示，业主张必清的阳光房包含在房产面积内，物业公司同意其进行阳光房装修，包括使用轻体材料对局部屋面进行假山装饰和用草炭土进行草坪绿化。刘子孺认为：“如果只是征得物业的同意，是没有任何意义的。”张春杰也认为，物业公司不是建设工程规划许可证的审批部门，只是物业同意是远远不够的。

　　联合执法，拆违难

　　针对违建之风，日前，北京市进一步明确了居住区违法建设查处和拆除的五大步骤，包括联合认定、冻结房产、约谈教育、媒体曝光、强制拆除。在这五个步骤中，一处违建从发现到拆除，就涉及城管执法、规划、住建、国土等多个政府部门。

　　“多头管理造成的后果就是其中一个环节拖延，整个拆违工作就停滞，此外发现违建之后，谁该管、谁能管，以及分段管理也导致责权不明。”中国社科院法学副研究院支振锋称。他表示，如何整合拆违力量，明确监管责任是解决当前“拆违难”的一道必答题。

　　北京“最牛违建”从2007年施工开始，就有邻居不断投诉，城管部门多次意欲入室调查，但张必清均以在外地出差为由，一直不予配合，造成认定违建时间长。而深圳南山区沙河街道执法队接到关于空中“庙宇”的投诉后，先后6次与管理处人员前往现场调查核实，并下发协助调查通知书，由于相关业主不配合，一直无法进入现场。深圳执法部门遭遇如此尴尬处境，几乎就是之前北京“最牛违建”的翻版。

　　刘子孺告诉记者，对城中村的违建认定比较快速，但是对于小区内的违建，因为所有的流程都要走到，每一个流程会耗费较长时间，所以整个认定时间就比较长。张春杰认为，认定还是比较容易的，除历史比较早的建设外，建设方如果不能出具合法的依据，如《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证和相应的临时规划许可证等规划许可证件》等，基本可以认定属于违章建筑。

　　张春杰告诉记者：“相对于认定而言，违章建筑的拆除更难，当然可能有技术原因，但也确实存在有关部门不积极依法执法、有人阻挠执法等行为。执法不公是对违法者的放纵，是对守法者的不公平。”

　　“从认定违建到拆除违建，整个过程真正的困难其实不多，最关键的是各个部门联动起来，尽快完成各项工作。”刘子孺表示。