受国家和行业主管部门大力推动租购并举的市场体系构建以及房地产市场变化较大等多重因素影响，一时间，进军长租公寓领域，成为中国房地产业界继特色小镇之后又一热门话题。此前万科、世联行等房地产企业已经先行涉足该领域，更早之前，魔方公寓、优家公寓等一批机构化运营的公寓已经打开这一市场，链家、我爱我家等经纪机构也试图分一杯羹。今年以来，中国房企进军长租公寓市场的频率明显加快，成为年度不容忽视的重磅事件。

相关报道资料显示，早在2014年，万科就推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入该市场；石榴集团、佳兆业等则在2017年积极涌入长租公寓市场。

为了引发行业关注度也好，给资本市场讲故事也好，真正想转型也罢，大批房企进军长租公寓领域，既被认为是国家政策促成的结果，同时也是对存量市场前景的看好。虽然抓住了市场的“痛点”，但大量运营机构无法触及到盈利点的现实，也给这些房企进军该领域带来了警示。拥有资本优势和资管经验的房企，有能力在规模上实现超越，但能否真正解决盈利模式难题，仍需进一步观察。

中国房地产市场发展到今天，已经进入存量时代，租赁行业正迎来新的市场蓝海和重大机遇期，这一点毋庸置疑。相关机构的研究报告显示，预计到2025年，我国租赁市场的规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

巨大的市场也预示着租赁市场在未来将占据越来越重要的地位。随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将是主要的供应来源。与此同时，由于热点城市房价渐高，未来将有越来越多的人以租房而非买房的方式解决住房问题。

政策引导层面，2015年和2016年的中央经济工作会议都提到鼓励发展规模化租赁市场。2016年，国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“930新政”后一系列调控新政也鼓励房地产开发企业将自持部分住宅作为租赁房源，这一系列政策都加速推动了房企在长租公寓领域拓展的步伐。

今年4月，住房城乡建设部、国土资源部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中进一步提到，“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

在此背景下，长租公寓领域的所有市场参与者都在竞速赛跑，以求扩大规模，抢占更多的市场份额。但从以往经验来看，长租公寓运营者并没有找到长久的盈利模式，目前还主要靠租金差，盈利关键点则在于低成本房源。中金公司通过对比魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与各自周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%~80%区间。

专家分析，当前长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。有的企业占到百分之七八十，集中式公寓约占百分之五六十，处于相对偏高水平。这在某种程度上会极大制约运营方的盈利能力。因此，在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。在当前的社会化运营机构中，魔方公寓、优家公寓等都进行了多轮融资，其中一个重要用途，就是扩大规模。

中金公司则认为，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，项目的投资回收周期一般在4~5年，且装修成本摊销年限一般为5年，因此项目前5年的净利润处于较低水平甚至亏损。

此前，长租公寓领域的企业之所以一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

进军长租公寓领域，固然是很多房企在白银时代寻求新的业务拓展方向的选择，但受各种因素的制约，仍有很长的路要走。对此，万科集团高级副总裁谭华杰的建议有一定的参考价值。他表示，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定；未来最理想的资产持有人应该是REITs（房地产信托投资基金）。

                                                                                  （中国建设报）